注文住宅の基礎知識

金利上昇に備えるために…住宅ローンの組み方はこう考える！

更新日 2025.01.30 / 公開日 2024.12.25

住宅ローンの金利タイプは主に「固定金利型」「固定金利期間選択型」「変動金利型」の3つがあります。一般的に日本は今後緩やかな金利上昇が見込まれるという見解が多数。住宅ローンは現状に続き低金利が魅力の変動金利型での組み方を考える方が多いでしょう。しかし、一概に変動金利が合っているとは言い切れず、世帯の将来プランなども踏まえて住宅ローンの金利を選択することが大切です。この記事では、各金利タイプの特徴や金利上昇によるローン返済への影響、向いている金利タイプの選び方などを解説します。これから住宅ローンをお考えの方は金利選択の参考にしてください。

住宅ローンの金利はどうやって決まる？
住宅ローンの返済方法と金利
- 住宅ローンの返済方法
- 変動金利の2つのルール
住宅ローンの金利が上昇するタイミングは？
金利の上昇は住宅ローンの返済額にどう影響する？
金利上昇に備える方法
どの金利タイプが向いている？
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住宅ローンの金利はどうやって決まる？

住宅ローンを組む際に避けては通れない金利。「借りたお金を月々返済していく際にプラスで支払うお金」とは知っていても、金利の仕組みまで詳しく理解できている方は少ないのではないでしょうか。まずは住宅ローンの金利の基本的な考え方から見ていきましょう。

住宅ローンの金利の基本

住宅ローンの金利は、他のローンと同様、金融機関に借りたお金にプラスで支払う利息を指します。金利は年利・月利・日利と3種類ありますが、住宅ローンの場合は基本的に元金に対して一年間で支払う利息である「年利」が示されるケースが大半。年利を元に月々の利息が算出できます。

＜各月の利息の算出方法＞
・年利÷12＝月利
・前月末の元金残高×月利＝各月の利息額

住宅ローンには金融機関が定める「基準金利（店頭金利）」と金利引き下げを行い実際に適用される「借入金利（適用金利）」があります。基準金利は、金融機関が市場の金利などを踏まえて各自で設定している金利です。金利引き下げとは、金融機関が設けた一定の条件をクリアすることで金利が引き下げられることを指し、この金利は「引き下げ金利（優遇金利）」と呼ばれます。実際に支払う金利になるのが、借入金利。これらをまとめると次の関係が成り立つことが分かります。

＜住宅ローンの金利＞
基準金利－引き下げ金利＝借入金利

また、引き下げ金利が大きくなるほど借入金利が低くなり、返済額も抑えられることが分かります。
式に表すと分かりやすい関係性の借入金利ですが、この借入金利には主に3つの種類があり、返済額に大きく影響してきます。

住宅ローンの金利は3種類

住宅ローンの借入金利に当たる金利の種類は、主に「固定金利型」「固定金利期間選択型」「変動金利型」の3タイプに分けられます。それぞれの特徴やメリット・デメリットなどを見ていきましょう。

・固定金利型

住宅ローンの固定金利型では、借入時の金利が全返済期間に適用されます。借入金利が変動しないため借入時に総返済額が確定でき、返済計画が立てやすい点がメリットです。一方で、同じタイミングで住宅ローンを組んだ場合、固定金利期間選択型や変動金利型と比べると金利が高い傾向にある点はデメリットと感じるかもしれません。

・固定金利期間選択型

固定金利期間選択型の場合、借入後の一定期間は固定金利が適用されます。期間が経過した後、変動金利もしくは改めて固定金利を選択できるのが固定金利型と異なる点。借入後の一定期間は3年固定・5年固定・10年固定などがあり、期間が長くなるにつれて適用金利が高くなる傾向にあります。一定期間は安定した返済計画を立てられるのがメリットと言えるでしょう。ただし一定期間を迎えた際に次の金利タイプを選択するため、借入時に総返済額は確定できない点がデメリットとして挙げられます。

・変動金利型

変動金利型の場合は、金利が半年ごとに見直されます。そのため借入時に総返済額は確定せず、金利の変動によっては返済額が当初の見込みより増えるリスクがあります。一方で、一般的に固定金利型よりも借入時の金利が低い点はメリットと言えるでしょう。返済中の金利の変動によっては返済額がさらに減らせる可能性もあります。

固定金利の仕組みは？

固定金利型の基準金利は、金融機関が融資に問題ない、信用が高い、と判断した企業に一年以上の融資をする際に適用される金利「長期プライムレート」を基準に決定されます。長期プライムレートは日本の「長期金利」と呼ばれる10年もの国債金利の影響を受けます。

変動金利の仕組みは？

変動金利型の基準金利は、金融機関が融資に問題ない、信用の高い、と判断した企業に最短一年以内の融資をする際に適用される「短期プライムレート」を基準に決定されます。短期プライムレートは日銀の政策金利の影響を受けます。

住宅ローンの返済方法と金利

住宅ローンの返済額には金利が大きく影響しますが、返済方法や変動金利型に設けられているルールも考慮する必要があります。

住宅ローンの返済方法

まずは、住宅ローンの返済方法から見ていきましょう。住宅ローンには「元利均等返済」「元金均等返済」という2つの返済方法があります。

・毎月の返済額が一定「元利均等返済」

「元利均等返済」は毎月の返済額が同じ返済方法です。毎月の返済額が一定で返済計画を立てやすい点がメリットで、多くの方に選ばれています。ただし返済期間の前半は月々の返済額を占める元金の割合が少ないため、元金均等返済よりも総返済額は多くなります。

＜元利均等返済の返済例＞
＜借入条件＞
借入額 4,000万円借入期間 35年ボーナス返済なし年1.50％
＜総返済額＞
51,438,816円（うち、利息分11,438,816円）

月数	毎月返済分(返済額)	毎月返済分(元金分)	毎月返済分(利息分)	借入残高
1ヶ月目	122,473円	72,473円	50,000円	39,927,527円
10年目	122,473円	84,194円	38,279円	30,539,159円
20年目	122,473円	97,811円	24,662円	19,632,459円
30年目	122,473円	113,629円	8,844円	6,961,860円

・総返済額が抑えられる「元金均等返済」

「元金均等返済」は、元金部分を毎月均等にして返済する方法です。初期は返済額が多くなってしまう点はデメリットですが、総返済額は元利均等返済よりも抑えられます。住宅ローンを組む際に資金に余裕がある場合は、元金均等返済を検討すると良いでしょう。

＜元利均等返済の返済例＞
＜借入条件＞
借入額 4,000万円借入期間 35年ボーナス返済なし年1.50％
＜総返済額＞
50,524,801円（うち、利息分10,524,801円）

月数	毎月返済分(返済額)	毎月返済分(元金分)	毎月返済分(利息分)	借入残高
1ヶ月目	145,238円	95,238円	50,000円	39,904,762円
10年目	130,952円	95,238円	35,714円	28,476,202円
20年目	116,666円	95,238円	21,428円	17,047,642円
30年目	102,380円	95,238円	7,142円	5,619,082円

変動金利の2つのルール

変動金利は、金利が半年ごとに見直されます。しかしその都度返済額が大きく変わると大変です。そこで、多くの金融機関では次のようなルールが設けられています。

・金利が変動しても5年は返済額が一定「5年ルール」

「5年ルール」は元利均等返済で住宅ローンを組んだ場合のみ適用されるルールです。内容は、5年間は、金利の上昇に関わらず毎月の返済額が一定というもの。1年目と5年目で金利が変動していても同じ返済額になります。ただし金利の見直しは半年に一度行われているため、金利が上昇した場合は返済額が同じでも利息の割合が高まり、元金の返済ペースが落ちる点に注意が必要です。

・返済額の急激な変動を抑える「125％ルール」

「125％ルール」も元利均等返済で住宅ローンを組んだ場合のみ適用されるルールです。内容は、5年経過したときの返済額見直し時、今までの返済額の125％が上限というもの。借入から6年後、金利の上昇によって月々の返済額が大幅アップとなった場合も返済額は125％までしか上がりません。125％を超えた部分は翌月の返済に繰り延べされることになります。元利均等返済では利息の支払いが優先されるため、元金の返済が先延ばしになり、金利が上昇を続けると利息が増える可能性があります。

住宅ローンの金利が上昇するタイミングは？

住宅ローンでどの金利タイプを選ぶ際、金利が上昇するタイミングを見極めることも重要です。金利が上昇する要因、そしてタイミングについて順番に見ていきましょう。

住宅ローンの金利が変動する要因

住宅ローンの金利は「基準金利」「引き下げ金利（優遇金利）」によって変わることをお伝えしました。この引き下げ金利は金融機関が定める所定の条件を満たしているかによりますが、基準金利は日本の経済状況や世界情勢などに影響を受けます。
近年ではコロナ禍、ロシア情勢や世界的な利上げ傾向といった国際的な要因が多いでしょう。これらの影響を受け、日銀の政策金利の利上げ、消費者物価指数の上昇などがあり、長期金利も上昇傾向にあると言われています。

固定金利・変動金利が上昇するタイミング

固定金利は、借り入れ時に決めた期間中は金利が上がりません。そのため、住宅ローン返済期間中に金利が上がる心配はありません。一方、固定金利期間選択型の場合は、最初の固定期間中（年数は選択可能）は大きな引き下げ金利がありますが、期間が終わると縮小されるため、金利が上がる可能性があります。変動金利は引き下げ金利が変更されないケースが多く、基準金利が上がったときに金利が上がります。

住宅ローンは固定金利・変動金利どちらが選ばれている？

住宅ローンのなかでも金利が低い変動金利。近年では、新たに住宅ローンで借入する人の7割超が変動金利を選択しています。
2024年10月現在、変動金利は0.4～0.5％台としている金融機関が多いようです。一方、固定金利は10年固定の場合で見ると1.1～1.7％台としている金融機関が目立ちます。これらを踏まえると、住宅ローンで変動金利にした人は、金利の低さから選んでいると考えられます。

参考元：国土交通省｜住宅ローン、変動金利型が根強く～民間住宅ローンの令和４年度の実績を公表します～

固定金利・変動金利の今後の見通しは？

住宅ローンの金利は、固定金利・変動金利ともに今後の見通しは日銀の金融政策に左右されます。
2024年7月に日銀が政策金利の利上げを決定しました。これにともない、同年10月から一部の金融機関では変動金利を0.15％引き上げました。ただしネット銀行との競争により、金利を据え置きとしている金融機関もあります。日銀は利上げ基調のため、変動金利は今後ゆるやかに上昇傾向になると考えられます。一方、固定金利は、2024年7月に決定した長期国債買い入れの減額計画によって長期金利が上昇し、住宅ローンの固定金利も上昇する可能性があります。ただし欧米の影響を受けて下降する可能性もゼロではなく、今度の見通しには不透明な部分があるのが現状です。

金利の上昇は住宅ローンの返済額にどう影響する？

どちらかというと金利上昇傾向にあるなかで、住宅ローンの組み方はどのような影響を受けるのでしょうか。ここでは借入期間中に金利が上昇したと予想し、金利タイプ別に返済額をシミュレーションしてみます。10年後に金利が上昇すると毎月の返済額や総返済額がどのくらい増えるのかなどが把握でき、対策が立てられます。
ここでは次の条件を定めることとします。

＜借入条件＞
借入額 4,000万円借入期間 35年元利均等返済ボーナス返済なし

＜金利タイプと借入金利＞
固定金利型 35年固定 1.50％
固定金利期間選択型 1～10年目：1.0％、11～35年目：1.65％
変動金利型 1～10年目：0.45％、11～35年目：1.45％
※保証料や融資手数料、団信などの費用は含めません。

固定金利型の返済額シミュレーション

	1～10年目	11～35年目	総返済額
固定金利型	122,473円／月	122,473円／月	51,463,786円

固定金利型の場合、返済期間35年間の金利が一律であることから月々の負担額は変動ありません。総返済額も金利上昇の影響を受けませんが、借入額の4,000万円に1,000万円以上の利息が発生することが分かります。

固定金利期間選択型のシミュレーション

	1～10年目	11～35年目	総返済額
固定金利期間選択型	112,914円／月	121,933円／月	50,111,461円

固定金利期間選択型では10年固定を想定しています。当初10年よりも金利が上昇したことから月々の返済額は約1万円上がる見込みとなりました。しかし、総返済額は固定金利型を下回る結果となっています。ただし、借入後10年経った段階で金利が更に上昇した場合は固定金利型と並ぶ、もしくは上回る総返済額になる可能性があります。

変動金利型の返済額シミュレーション

	1～10年目	11～35年目	総返済額
変動金利型	102,952円／月	116,052円／月	47,143,755 円

変動金利型の場合は当初の金利が低く、固定金利の返済額を上回るまで一定の期間があります。今回は仮に1％の金利上昇があった場合を想定しましたが、固定金利型・固定金利期間選択型よりも総返済額を約300万円抑えられました。ただし金利が2％、3％と上昇した場合は月々の返済額は固定金利型を超えるでしょう。

＞＞参考コラム：注文住宅を建てるときに資金計画は必要？重要性と計画の立て方を解説
＞＞参考コラム：注文住宅の価格・費用相場は？土地あり・なしでどう変わる？内訳や予算別の住宅イメージも

金利上昇に備える方法

金利上昇のリスクが気になる場合は、さまざまなパターンで住宅ローンの返済シミュレーションをしてみると良いでしょう。また、次のような対策をとっておくことも大切です。

繰り上げ返済で早めに完済する

金利上昇の対策としてよく挙げられるのが、繰り上げ返済です。繰り上げ返済の金額は、すべて元金の返済に充てられるため、金利上昇に関わらず元金の返済を進めることができます。なお、繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つがあり、繰り上げ返済には前者のほうが利息を減らせるため有効です。
たとえば4,000万円を金利0.4％、借入期間35年で借り入れ、3年後に100万円を繰り上げ返済する場合を考えてみましょう。100万円を繰り上げ返済することで減らせる利息の額は、期間短縮型が約13万円、返済額軽減型は約6万5千円です。100万円返済しているため、元金も100万円減ることになります。また、期間短縮型は返済期間を11ヶ月短縮できる効果もあるため、同じ100万円を繰り上げ返済する場合は期間短縮型を選ぶほうがメリットは大きいでしょう。

金利上昇時に備えて貯蓄

繰り上げ返済をするためには、そのための資金が必要です。金利上昇などで繰り上げ返済をする将来のリスクを見越して、貯蓄をしておくと安心でしょう。とくに変動金利の場合は低金利というメリットがあります。この低金利の恩恵を受けている間にコツコツと資金を積み立てておくと安心です。もちろん、頭金を用意する際に余力を残しておき、手元に残ったお金を貯蓄して備えておくという方法もあります。

借入金額を減らす・借入期間を短くする

住宅ローンの金利は利率・借入額・借入期間によって決まります。そのため、借入額を少額に抑えてなるべく早く完済するプランがベター。金利上昇リスクに備えるなら、頭金を多めに入れて借入額を減らすという方法もあります。
なお、借入期間は借入後に延長できないため、長い期間で借入しておき、期間短縮型の繰り上げ返済で返済期間を短くすると安全でしょう。

低金利の住宅ローンへの借り換え

現在借り入れている住宅ローンから、より低い金利の住宅ローンへの借り換えは総返済額を減らせる可能性があります。金利上昇の影響を受けるのは主に変動金利型ですが、固定金利期間選択型の期間終了後に変動金利に移行している場合も注意が必要です。高い金利に変更されていないか借入金利を確認して、場合によっては借り換えを検討しましょう。
なお、同じ金融機関内では基本的に借り換えはできません。別の低金利の機関への借り換えを前提に複数のプランを検討してみましょう。住宅ローンの借り換えには事務手数料や登記関連費用などの諸費用が発生します。これらも含めて借り換えのメリットがあるのか、総合的に判断するようにしましょう。
また、借り換えには団体信用生命保険（団信）をより良い条件に見直せるメリットもあります。これまでの保障内容では不安が残るという方は、借り換えと同時により保障の手厚い団信を選ぶと良いでしょう。

リスクを抑える固定金利に変更

変動金利の金利上昇リスクを抑えるには、住宅ローンを固定金利型にするというのも1つの方法です。返済期間中に金利変動がない、いわゆる“全期間固定金利型”を選ぶと金利変動のリスクを避けられます。ただし、借入時点では変動金利型に比べると高い金利を負担する可能性が高くなります。
最初から固定金利型にしておくのも方法ですが、最初は変動金利型を選択しておき、途中から固定金利型への変更は多くの金融機関で可能です。この際、引き下げ金利の幅が小さくなる可能性があるため、注意しましょう。
返済額シミュレーションを活用しながらどの程度の返済額なら家計に無理がないかを確認し、金利上昇時に返済額が増えてしまうと厳しい場合は、全期間固定金利型を選んでおくのがベターです。

ミックスローンでリスクを軽減

金融機関によっては、住宅ローンに変動金利型と固定金利型・固定金利期間選択型を組み合わせられる場合があります。これは「ミックスローン」と呼ばれ、金利タイプや借入額の組み合わせ次第で金利変動によるリスクを減らせるメリットが。
組み合わせの内容によって「金利ミックス」「返済期間ミックス」があります。金利ミックスは、固定金利型と変動金利型といった金利タイプを組み合わせるもの。たとえば4,000万円の借入額のうち、2,000万円を固定金利型、残りの2,000万円は変動金利型にしたとしましょう。金利上昇時には固定金利型の2,000万円には利息に影響がなく、変動金利型の2,000万円にのみ利息が増えるため、リスクを半分に抑えることができます。逆に金利下降時には変動金利型の2,000万円の利息が減るのみなので、低金利の恩恵は半分だけ受けられるということになります。
返済期間ミックスは、返済期間が自由に組み合わせられるもの。たとえば4,000万円の借入額のすべてを固定金利型にして、2,000万円を借入期間30年、残り2,000万円は10年とするのもOK。金利プランも組み合わせて、2,000万円は固定金利型で借入期間30年、残りの2,000万円は変動金利型で10年というパターンも取れます。返済期間ミックスの場合、返済期間が短い方の返済が終わるとその後の返済額が減らせられるメリットがあります。将来的に子どもが進学、独立するといった大きな支出に合わせて備えることができるのです。
ただし、ミックスローンは2つのローンを組むということになるため、契約書や諸費用も2倍になるケースが大半です。金利上昇のリスクを分散させて大きな損をしないための方法ですが、ローン1つの場合より諸費用分の支出が増える面も理解して選択しましょう。

日銀の経済政策や景気の動向チェック

金利上昇は、一朝一夕では見極められません。日銀の金融政策決定会合や、日本の景気などをこまめにチェックすることが大切です。日銀の金融政策決定会合は、1・3・4・6・7・9・10・12月に開かれます。ここで最新の金融政策が発表され、景気の見通しも解説されます。金利の動向を知るためにも、会合のニュースは把握しておくようにしましょう。

国・自治体の金利優遇制度を活用

住宅ローンでは、国や自治体で設けられている金利の優遇制度があります。ここでは一部の制度を表にしてみました。他にも自治体によって独自の制度を設けている場合もあるため、活用できるものがないか確認してみましょう。

住宅ローン減税

・年間の合計所得が2,000万円以下の場合に利用できる。
・年末のローン残高の0.7％に当たる額が所得税・住民税から最長13年控除される。

住宅	借入限度額
低炭素住宅	2024年入居：4,500万円（※）
低炭素住宅	2025年入居：4,500万円
ZEH水準省エネ住宅	2024年入居：3,500万円（※）
ZEH水準省エネ住宅	2025年入居：3,500万円
省エネ基準適合住宅	2024年入居：3,000万円（※）
省エネ基準適合住宅	2025年入居：3,000万円

※18歳以下の子どもを持つ「子育て世帯」、夫婦のいずれかが39歳以下の「若者夫婦世帯」では、それぞれ5,000万円・4,500万円・4,000万円

フラット35S

・全期間固定金利型で返済する住宅ローン「フラット35」
・優れた省エネルギー性能を持つ住宅を取得する場合は一定期間の金利引き下げがある「フラット35S」が使える。

金利引き下げメニュー	金利引き下げ期間	フラット35からの引き下げ金利
フラット35S（ZEH）	当初5年間	年▲0.75％
フラット35S（金利Aプラン）	当初5年間	年▲0.5％
フラット35S（金利Bプラン）	当初5年間	年▲0.25％

参考元：国土交通省｜家選びの基準変わります｜優遇制度で建てたい人を応援！

＞＞参考コラム：新築住宅を建てるときに使える補助金は？注文住宅はお得に建てよう！

どの金利タイプが向いている？

写真⑦家の積み木の上に固定金利と変動金利の文字-min.jpg 35.92 KB

ここまで住宅ローンの金利の仕組みや見通し、シミュレーションなどを見てきました。「低金利が魅力で、多くの方が選ぶ変動金利一択」そう考えた方も少なくないでしょう。しかし、住宅ローンを考えるすべての世帯に変動金利が向いているわけではないのです。最後に、ご自身の世帯にはどの金利タイプが向いているか選び方をまとめました。金利選択の1つの判断材料としてご覧ください。

固定金利型が向いている世帯

固定金利型は、「金利や返済額が一定でなければ不安を感じる」「将来的に支出が膨らむ可能性がある」といった世帯に向いています。住宅ローンの返済期間は、多くの世帯で30年前後です。金利の動向に不安を感じながら生活するのであれば、一定した金利で返済額も確定して計画的に返済していくほうが良いでしょう。また、子どもの進学や独立、親の介護などまとまった支出がある際に金利の変動によって返済額が増えると負担が大きくなります。このような支出が見込まれる場合も固定金利型を検討しましょう。
さらに、返済期間を長く取りたい場合も、固定金利型であれば金利変動のリスクがないため選択肢の1つとすると良いでしょう。

固定金利期間選択型が向いている世帯

現在の日本は金利が上昇傾向ですが、大きな変動はないと見るのであれば固定金利期間選択型にするのも1つの方法です。将来大きな支出予定がある場合は、固定適用期間を慎重に考えたうえで固定金利選択型にすると返済と支出による負担の増加を避けられます。
返済期間にゆとりをもっておきたい方も、固定金利選択型が候補に上がります。長めに固定適用期間を設けることも視野に入れてローンを組むと、金利変動のリスクを抑えながら返済を進められるでしょう。

変動金利型が向いている世帯

「低金利の恩恵を受けたい」「短期間で返済したい」という世帯は変動金利型が向いています。金利上昇傾向ではありますが、やはり月々の返済額を減らしたいという場合は、現状では変動金利型が有効です。また、短期間の返済期間であれば金利上昇のリスクもその分減らせられるため、変動金利型を選ぶのも良いでしょう。
「こまめに金利の動向や社会情勢をチェックできる」という場合も、景気に左右されやすい変動金利型が向いています。貯蓄があったり収入UPの見込みがあったりという世帯も、金利上昇に直面した場合でも資金フォローしやすいため変動金利型を選んでも問題ないでしょう。

ライフプランや予算に合った住宅ローン選びをするならR+houseネットワークの工務店へご相談ください

写真⑧屋根の色が違う家の模型と相談している人の手-min.jpg 38.17 KB

住宅ローンの金利が今後どうなるか、確実なことを示すことはできません。しかし、これまでの日本および世界の情勢や金利の動向から、見通しを立てることはできます。また、住宅ローン選びは経済や世界情勢だけではなく個々の世帯の状況に応じて選ぶことが大切です。住宅ローンは一度ローンを組むと、何度も変更できるわけではありません。個人の考えや知識だけでなく、家づくりや金融のプロのアドバイスを受けて選び、無理のない返済ができる組み方にしましょう。
R+houseネットワークの工務店では、性能やデザインにこだわった注文住宅を手の届く価格でご提供。また、住宅ローン選びや資金計画などのご相談も承っております。注文住宅を建てたいとお考えの方、お金に関する不安や悩みをお持ちの方は、是非お近くのR+houseネットワークの工務店へお問い合わせください。

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執筆者

日向美香 | Hinata Mika

株式会社くふう住まいコンサルティング

保有資格

宅地建物取引士

元パティシエ。不動産業界に転職後は、都内23区で収益用の土地やビルの売買再販を経験。その後一都三県の中古区分マンションの買取再販を経験し、2023年にハイアス・アンド・カンパニー(現：株式会社くふう住まいコンサルティング)へ入社。現在は全国各地にある、工務店の集客支援のため、土地の仕入れを行っています。

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