注文住宅の基礎知識

注文住宅とは？メリット・デメリットと東京の費用相場をわかりやすく解説

更新日 2024.10.03 / 公開日 2024.10.04

注文住宅とは、デザインや間取りを自由に決めて建てられる一戸建てのことです。同じ一戸建てでも、注文住宅と建売住宅、分譲住宅では購入に至るまでの流れに大きな違いがあります。そこで今回は、注文住宅とはどのような住宅なのか、メリット・デメリットと建売・分譲住宅との違いまでをわかりやすく解説！東京都における新築注文住宅の建築費用相場や坪単価、注文住宅におすすめのエリアや施工事例もご紹介するので、マイホームの購入を検討している方は是非チェックしてみてください。

注文住宅とは
注文住宅のメリット・デメリット
- 注文住宅のメリット
- 注文住宅のデメリット
注文住宅と建売・分譲住宅の違いは？
東京都に新築戸建ての注文住宅を建てるときの建築費用相場・坪単価は？
- 建築費用相場
- 坪単価
東京都の平均年収をふまえた住宅ローン返済額の目安
- 東京都で注文住宅（土地付き）を購入した世帯の平均年収
- 住宅ローン返済額の目安
東京都に新築戸建ての注文住宅を建てるときにおすすめのエリア
東京都の注文住宅施工事例
プロが選ぶハウスメーカー・工務店の特徴は？
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注文住宅とは

注文住宅とは、購入した土地、または所有している土地にデザインや間取りなどを自由に決めて建てる一戸建て住宅のこと。ただし、一括りに注文住宅といっても、種類によってその意味合いは大きく異なります。
まずは、注文住宅の種類と家を建てるときのスケジュール、必要となる費用について詳しく解説しましょう。

注文住宅の種類

注文住宅は、以下の3種類に分類されています。それぞれの特徴をまとめました。

住宅の種類	特徴
フルオーダー住宅	・デザインや間取りなどのすべてを一から施主が決める。・自由度が高い。・価格は高め。・完成までに時間がかかりやすい。
セミオーダー住宅	・デザインや間取りなどのプランを組み合わせてつくる。・フルオーダー住宅より自由度は下がる。・フルオーダー住宅よりもコストを下げられる。・選択肢が絞られているため、設計プランをスムーズに立てられる。
規格（企画）住宅	・デザインや間取りが組まれたプランの中から選択する。・自由度は低い。・予算オーバーしにくい。・打ち合わせにかかる時間を削減できる。

「注文住宅」といえば、家づくりに関するすべてを自分たちで決めるフルオーダー住宅をイメージしている方が多いですが、実際にはある程度具体的な道筋が立っているセミオーダー住宅や、予算に基づいた計画を立てやすい規格住宅のほうが適しているケースもあります。
まずは、注文住宅を建てるにあたってどんな点にこだわりたいのかを明確にしておくと、住宅の種類も定まりやすくなるでしょう。

注文住宅を建てるときのスケジュール

注文住宅を建てるときの基本的な流れは、以下の通りです。

事前準備＜1～6ヶ月程度＞
（住まいのイメージを検討、予算の把握、工務店・ハウスメーカー選び、土地探し※土地探しは12ヶ月に及ぶことも）
↓
土地契約＜1週間～1ヶ月半程度＞
（工務店・ハウスメーカーによる参考プランと概算見積もりの提案、住宅ローン開始時期の確認、土地購入）
↓
住宅プランの決定＜1～3ヶ月程度＞
（間取り、設備・仕様の決定、建築請負契約の締結、住宅ローンの申し込み）
↓
工事＜4～6ヶ月＞
（地盤調査、地鎮祭、基礎工事、建方工事、屋根工事、外壁工事、竣工、竣工検査）
↓
引き渡し
（工事代金の全額支払い、鍵の受け取り）

事前準備や土地・プラン決定に要する期間にもよりますが、注文住宅を建てる場合には6ヶ月から1年以上の期間がかかることを想定しておく必要があります。賃貸住宅の契約満了時期や子どもの進学時期などを考慮し、住み始めたい時期を逆算して計画を立てることが大切です。

＞＞参考コラム：家づくりの流れは？マイホームをつくるための基本的な疑問を解決しよう！

注文住宅を建てるときに必要な費用

注文住宅を建てる際に必要となる費用は、4つに分類できます。それぞれの具体的な内容は、以下の通りです。

家づくりに必要な費用	内訳
建物本体の工事費用	仮設工事費用、基礎工事費用、木工事費用、内外装工事費用、設備設置費用、設計料
付帯工事費（別途工事費）	外構工事費用、水道管・ガス管の引き込み工事費用、家電購入・取り付け工事費用、古い家の解体費用、地盤調査費、地盤改良工事費
諸費用	印紙税、登記にかかる登録免許税、不動産取得税、固定資産税・都市計画税、消費税
土地購入費用	土地取得費、不動産会社への仲介手数料、印紙代、登記にかかる登録免許税、司法書士の報酬、不動産取得税、固定資産税・都市計画税、ローンにかかる手数料・利息、消費税

家の建築費用（建物本体の工事費用、付帯工事費、諸費用）と土地購入費用のバランスは、6：4もしくは、7：3程度がおすすめです。また、家の建築費用の中でも、建物本体の工事費用は70％程度、付帯工事費は20％程度、諸費用は10％程度が目安となっています。
建物本体にかかる費用や土地代以外にも十分な予算を立てておきましょう。

＞＞参考コラム：注文住宅の建築相場はいくら？コストダウンのOK・NGポイントもご紹介

注文住宅のメリット・デメリット

続いて、注文住宅を選ぶメリット・デメリットをご紹介しましょう。

注文住宅のメリット

まずは、注文住宅を選ぶメリットをみていきましょう。

・家を建てる場所から決められる

所有している土地がない場合には、注文住宅を建てる場所から自分で決められます。通勤・通学の利便性を考えるなら、幹線道路沿いや公共交通機関が十分に備わっている地域、落ち着いた環境でのんびりと過ごしたいなら、自然が多い場所や閑静な住宅街を選ぶと良いでしょう。小さなお子様がいる家庭であれば、子育て支援に注力している地域を選択肢に入れてみることもおすすめです。
ライフスタイルや求める住環境を考慮し、長く快適に暮らせる地域を選びましょう。

・理想を実現しやすい

建物が完成していない状態からスタートする注文住宅は、デザインや間取りの自由度が高く、理想を実現しやすい点が大きなメリットです。子育て中の家族が暮らす家や二世帯住宅、夫婦2人でのんびりと過ごす家、ペットと暮らしやすい家など、それぞれの家族の形に合わせた唯一無二の暮らしやすい住まいを実現できます。
また、家事動線を考えた間取りや、趣味で使うアイテムの収納スペースづくりも自由に相談可能。家族の生活に合わせたこだわりの家を建てたい方におすすめです。

＞＞参考コラム：注文住宅でおしゃれな家を建てるには？ポイントや注意点を解説！

・住宅性能の高い家づくりができる

注文住宅は、耐震性や断熱性の高い家を実現しやすい点も大きなメリットです。耐震性の高い家は、大きな地震が発生した際に破損や倒壊するリスクが低く、安心して長く暮らせます。また、高断熱・高気密の家は、建物全体の温度を一定に保ちやすく、省エネ性も高くなる点が特徴です。
注文住宅を建てる際には、間取りやデザインだけでなく住宅性能も考慮して、長く快適に暮らせる家づくりを行いましょう。

＞＞参考コラム：注文住宅を建てるなら性能が重要！住宅性能の種類からメリットまで解説

・バリアフリーの住宅を実現しやすい

間取りやレイアウトを自由に設計できる注文住宅は、将来リフォームすることを見据えた家づくりも可能です。「親と暮らす可能性がある」「身体が不自由になったときに不安」そんな方は、バリアフリーの家にリフォームしやすい設計にしておくと良いでしょう。
家を購入する際には、家族の在り方が変化する可能性があることも想定しておくことが大切です。

・建築現場を確認できる

自ら間取りやデザインをオーダーして一から建物をつくり上げる注文住宅は、建物を建設している現場を自分の目で確認できる点も1つのメリットです。施主の承認を得てから建設されるため、安心感が得られます。また、建設中に希望と異なる点があれば、施工主に確認・相談することも可能です。修正する際には、追加費用が発生するケースもありますが、完成後に調整するよりもはるかに時間とコストを抑えられます。
気になった点をその都度確認しながら進められるところは、注文住宅ならではの特徴です。

・予算調整しやすい

注文住宅は、予算調整しやすい点も大きな魅力です。必要なもの、不要なものを自分たちで決められるため、本当に重視したい箇所に予算を割き、不要な箇所の予算は削減することができます。
こだわりたい箇所に優先順位をつけて予算を割り当てることで、コストダウンを図りながら理想的な家が実現しやすくなるでしょう。

＞＞参考コラム：注文住宅のこだわりを予算内で叶えるには？優先順位や失敗事例をご紹介

注文住宅のデメリット

続いて、注文住宅を選ぶデメリットを抑えておきましょう。

・入居までの期間が長い

注文住宅のデメリットは、入居までの期間が長いこと。注文住宅を建てるためには、間取りや外観、デザイン、素材、設備などすべてを自分たちで決めなければいけません。そのため、入居するまでに時間がかかってしまうのです。打ち合わせが多ければ、入居までに1年以上かかってしまうことも。
土地探しから行う場合には、理想的な土地が見つからず、なかなか住宅プランの相談までたどり着かないケースもあります。
将来、注文住宅を購入する可能性がある方は、早めに土地探しをスタートしておくと良いでしょう。

・契約完了までに手間がかかる

注文住宅は、土地を取得した際や建物の建設着工時など、住宅ローンが融資される前に多額の費用を支払わなければなりません。手続きが複雑な点もデメリットです。
現金を用意できなければ、住宅ローンが融資される前に土地先行融資やつなぎ融資と呼ばれるローンを利用することもあります。契約完了までには、工務店やハウスメーカーと相談しながら漏れのないよう1つずつ処理していく必要があるのです。

・予算オーバーしやすい

注文住宅は、一戸ごとに特定の設備や資材を取り寄せる必要があります。分譲住宅のように複数の住宅をまとめて建てるケースと比較すると、どうしても単価は高くなってしまうのです。オプションや設備は、本当に必要な性能をピックアップした上で、予算に余裕があれば追加していくと良いでしょう。

・完成形をイメージしにくい

注文住宅は、建物ができあがるまで実物を確認できません。実際にできあがったときのイメージが湧きづらい点は、注文住宅ならではのデメリットと言えるでしょう。完成したあとで後悔しやすいポイントがないか事前打ち合わせの段階で十分に確認しておくことで、「イメージと違った」といった事態を防止できます。

注文住宅と建売・分譲住宅の違いは？

新築住宅の購入を検討している方の中には、「注文住宅と建売住宅ではどっちがいい？」「注文住宅と分譲住宅ではどっちが安い？」といった疑問を持っている方もいらっしゃるでしょう。
建売住宅・分譲住宅の定義と、注文住宅との違いについて解説します。

建売住宅とは

建売住宅とは、土地と新築住宅が一緒に販売されている住宅形式のこと。建物が完成した状態、または完成する3か月以上前から販売されていることが多く、購入した場合には比較的早い段階で住めます。
購入者がデザインや間取りを変えられない建売住宅は、万人向けの間取りやデザイン、設備となっている点が特徴です。個性的ではありませんが、多くの人が暮らしやすいよう設計されています。自分でデザインや間取りを決めることに不安がある、建物にあまりこだわりがない、新居での生活を急いでいるといった方に適している住宅です。

分譲住宅とは

分譲住宅とは、分譲地と新築住宅が一緒に販売されている住宅形式のこと。建売住宅の土地は、一戸分の土地が個別で販売されているケースが多いですが、分譲地は整地された大規模な土地の一角を販売。整地のみならず、住宅を建てた状態で販売されているケースもあります。
分譲住宅は、建物が建っていない状態であっても注文住宅のように自由に住宅プランを組めるわけではありません。ただし、建築前であれば外壁や2階の部屋数、フローリングの色、システムキッチン、浴室、トイレなどの選択肢が設けられていることも。購入するタイミングによっては、建売住宅よりもやや自由度が高いと言えます。

注文住宅と建売・分譲住宅ではどっちがいい？

注文住宅と建売住宅の違いは、自由度の高さです。ライフスタイルや趣味に合わせたオリジナリティあふれる住宅を実現したい方には、注文住宅がおすすめ。一方、建売住宅は、家のデザインや間取りにこだわりがなく、できるだけプロに任せたい方に適しています。
注文住宅と分譲住宅の違いも、建売住宅と同様です。建設前であれば融通が利く場合があるため、建売住宅よりも分譲住宅のほうがやや自由度が高いと言えます。
販売価格は、部材や設備をまとめて仕入れられる建売住宅や分譲住宅のほうが安くなる傾向が。しかし、こだわりたいところとコスパを重視したいところを選択できる注文住宅は、工夫次第でコストの削減も可能です。

東京都に新築戸建ての注文住宅を建てるときの建築費用相場・坪単価は？

それでは、東京都に新築戸建ての注文住宅を建てるときの建築費用相場と坪単価をチェックしてみましょう。

建築費用相場

国税庁によると、2024年に東京都で建てられた木造住宅1坪あたりの工事費用は、約71.7万円。全国の工事費用平均は約68.4万円となっているため、やや高めであると言えます。
また、東京都内に建築された注文住宅（土地付き）の平均住宅面積は約31坪。東京都内に約31坪の注文住宅を建てる際の建築費用を計算してみましょう。

71.7万円／坪（木造住宅の工事費用）×31坪（平均住宅面積）＝約2,222万円（注文住宅の工事費用）

東京都で注文住宅を建てるときにかかる費用は、2,200～2,300万円程度が相場であることがわかります。

参考元：国税庁｜地域別・構造別の工事費用表（1㎡当たり）【令和6年分用】

ただし、実際に東京都で注文住宅（土地付き）を購入した世帯がマイホームにかけた建設費は、平均3,295万円となっています。マイホームにかけた建設費の全国平均は、3,405万円。全国平均よりは、やや低い予算となっていますが、建設費として3,000万円程度の予算が確保できれば、マイホームに求める多くの機能を実現可能です。土地の形状に応じた家づくりや、床暖房の導入、防犯用の柵や塀を設けることもできるでしょう。

参考元：住宅金融支援機構｜フラット35利用者調査 2023年度集計表

坪単価

2024年時点での東京都・住宅地の坪単価平均は、約157.4万円。全国の住宅地の坪単価平均は約43万円であるため、約3.7倍の坪単価となっています。
東京都で実際に売買された注文住宅（土地付き）の敷地面積平均は約37坪。東京都内で37坪の土地を購入するときの費用を計算してみましょう。

157.4万円（坪単価）×37坪（敷地面積）＝約5,823万円（土地代）

東京都に注文住宅を建てるときには、土地代を5,800万円程度と想定しておくと良いでしょう。

参考元：国土交通省不動産情報ライブラリ

＞＞参考コラム：注文住宅の坪単価とは？坪・㎡（平米）の広さの目安を解説！

東京都の平均年収をふまえた住宅ローン返済額の目安

東京都で注文住宅（土地付き）を購入した世帯の平均年収と、それをもとにした住宅ローン返済額の目安を確認してみましょう。

東京都で注文住宅（土地付き）を購入した世帯の平均年収

東京都で注文住宅（土地付き）を購入した世帯の平均年収は、917万円でした（※2023年度住宅金融機構調査より）。全国的な平均年収は、704万円。全国の平均年収と比較すると、東京都の平均年収は約1.3倍となっており、やや高めであると言えます。
しかし、全国平均よりも約3.7倍高い坪単価となっている東京都では、無理なく返済できる住宅ローンを組んでおく必要があるでしょう。

参考元：住宅金融支援機構｜フラット35利用者調査 2023年度集計表

住宅ローン返済額の目安

東京都で注文住宅（土地付き）を購入した世帯がマイホームにかけた費用やローン返済額の平均を以下の表にまとめました。（※2023年住宅金融機構調査より）

世帯年収	917万円
住宅面積／敷地面積	約31.2坪／約36.9坪
建設費（諸経費・別途工事費含む）	3,295万円
土地取得費	3,825万円
手持金	1,110万円
機構買取・付保金（フラット35）	5,690万円
その他からの借入金（合計）	320万円
1ヶ月あたり予定返済額	19.41万円

参考元：住宅金融支援機構｜フラット35利用者調査 2023年度集計表

建設費と土地取得費の合計は、約7,121万円。これは、年収の約7.8倍に相当する金額です。1ヶ月あたりのローン返済額は、19.4万円程度を想定しておきましょう。

＞＞参考コラム：注文住宅を建てるときに資金計画は必要？重要性と計画の立て方を解説

東京都に新築戸建ての注文住宅を建てるときにおすすめのエリア

東京都に新築戸建ての注文住宅を建てるときにおすすめする3つのエリアをご紹介しましょう。

世田谷区

世田谷区は、東京23区で2番目に広い面積と、最も多い約94.3万人の人口を誇っている地域です。閑静な住宅街が広がっており、住宅地として高い人気があります。
世田谷・北沢・玉川・砧・烏山の5つのエリアの中でも、玉川エリアは多くの住宅が立ち並んでいる地域。「玉川野毛町公園」や「二子玉川公園」など豊かな自然環境も広がっています。砧エリアには、子どもがのびのびと遊べる「砧公園」も存在。都心への交通の利便性と暮らしやすい環境が整っている地域です。

杉並区

杉並区は、子育て世代に嬉しい環境が十分に整っている地域です。エリア内には、「杉並児童交通公園」や「杉並区立柏の宮公園」など約300以上もの遊び場が存在。子どもの予防接種や習いごとなどを補助する「杉並子育て応援券」をはじめとした子育て支援制度も充実しています。
東京23区の西側に位置し、渋谷区や中野区など6つの自治体とも隣接。JR中央線が走っているため、東京駅や新宿駅方面だけでなく多摩地域をはじめとした各方面へのアクセスも良好です。

練馬区

練馬区は、東京23区の中で2番目に多い約74.1万人もの人口を誇っている地域。公園・児童遊園の数は23区の中で最も多い697箇所となっています。また、農地面積も23区内でトップの広さ。豊かな自然に囲まれているため、子育て世代におすすめです。
練馬駅周辺は、飲食店が多く昼夜を問わず賑わっていますが、光が丘駅周辺は緑が広がる閑静な住宅街となっており、都会と自然の魅力を両方楽しめます。

東京都の注文住宅施工事例

R+houseネットワークの工務店は、東京都内でも多くの注文住宅を手がけています。
数ある施工事例の中から、東京都内で手がけた3つの注文住宅をご紹介しましょう。

【練馬区】空と緑・室内空間がつながる家

練馬区に建てられたこちらの住宅の特徴は、リビングに設けられた大きな吹き抜けとたっぷり日の光を取り込める縦長の窓。公園の桜や緑、空が見えるように設計されています。
落ち着きのある色合いでありながら、お子様がのびのびと過ごせる空間を実現しました。

＞＞練馬区の施工事例：空と緑をひとり占めダイナミックな吹き抜け空間

【練馬区】趣味と仕事の理想を叶えた家

子育てしやすい環境に魅力を感じ、練馬区にマイホームを建てたお施主様。広々としたリビングにはお子様が勉強しやすいスタディデスクが設けられています。また、夫婦それぞれのワークスペースや、趣味の道具をしまえる大きな収納スペースも完備。
理想を叶えやすい注文住宅ならではの家となっています。

＞＞練馬区の施工事例：オンとオフをバランスよく形にした家

【東久留米市】家族を見守りながら家事できる家

1階に寝室や仕事部屋を設け、2階にキッチンやリビングスペースを集約したこちらの住宅。ロフトスペースへとつながる階段を吹き抜けにすることで、お子様の元気な声も届きやすくなっています。いつでも家族に気を配れる、そんなやさしい室内空間が実現しました。

＞＞東久留米市の施工事例：家族を見守りながらスムーズに家事をこなせるお家

プロが選ぶハウスメーカー・工務店の特徴は？

注文住宅を建てる際は、ハウスメーカーや工務店選びも重要です。
最後に、住宅のプロがおすすめするハウスメーカー・工務店の特徴をご紹介しましょう。

提案力が優れている

注文住宅を依頼するハウスメーカーや工務店を選ぶ際には、自分たちの要望をしっかりと聞いてくれて、その内容をもとにした確かな提案力のあるメーカーを選ぶことが大切です。その土地の特性や周辺環境も考慮した提案ができる業者を選びましょう。

R+houseネットワークの工務店では、デザインのプロである建築家による家づくりを行っています。家族の個性を形にした、唯一無二のマイホームを実現したい方におすすめです。

＞＞参考コラム：建築家と注文住宅を建てる魅力とは？ 3つのメリットと建築家住宅の実例

施工技術が高い

理想の注文住宅を実現するためには、高い施工技術のある施工業者を選ぶことも重要です。気になる業者を見つけたら、これまでの施行事例や実際に完成した建物を見学し、仕上がりの丁寧さや正確さを確認してみましょう。

十分なアフターフォロー体制が整っている

欠陥住宅にしないためには、ハウスメーカーの人気ランキングだけでなく公式サイトや口コミなどもチェックして、十分なアフターフォローまでしてもらえるのかも確認することが大切です。
建物が完成したあとのアフターフォローまでが十分に行き届いている業者であれば、安心して長く暮らせる住宅が実現できるでしょう。

注文住宅を建てるならR+houseネットワークの工務店へ！

注文住宅とはどのような住宅なのか、メリット・デメリットと建売・分譲住宅との違い、東京都の建築費用相場やおすすめエリア、施工事例などをまとめてご紹介しました。注文住宅を建てるときには、どこにこだわりたいのか、何を重視するのかを明確にしておくことが大切です。収入を考慮した上で予算を立て、家族の個性を大切にした家を実現しましょう。
注文住宅の建築をご検討中の方は、理想を無理なく形にするR+houseネットワークの工務店へお気軽にご相談ください。

＞＞まずはお気軽にご参加ください！R+houseネットワークの工務店のイベント情報はこちら

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執筆者

高地　可奈子 | Takachi Kanako

株式会社くふう住まいコンサルティング　マネージャー

保有資格

一級建築士

工学部建築学科卒業・大学院修了後、建築設計事務所勤務。建築設計事務所では、建築意匠設計、木造構造設計に携わる。その後大手経営コンサルティング会社を経て、2010年ハイアス・アンド・カンパニー株式会社(現：株式会社くふう住まいコンサルティング)へ入社。設計経験を活かしつつ、コンサルタントとして日々研鑽中。商品磨き、新メニューやツールの開発、研修などを通して工務店支援を行っています。

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監修者