土地購入の流れや注意点を徹底解説！決める前に押さえたい予算やポイントも

まずは、土地購入を進める流れとポイントを押さえましょう。

土地購入の大まかな流れは、希望条件の整理・現地確認・契約の3つのステップで考えられます。

まずは、どのような土地を購入するか、立地条件や購入価格、広さなど希望する条件を具体的にリストアップして、土地の候補を絞りましょう。

候補地を絞り込んだら、現地を確認します。実際に土地が立地している周辺環境や雰囲気などは、書類に書いてある内容だけでは分かりません。周辺の交通状況、日当たり・風通し、近隣の雰囲気など、その土地での生活をイメージしながらチェックすることが大切です。

そして最後に、土地を購入するために契約をして確定となります。

土地をスムーズに購入するためには、事前準備が重要なポイントになります。気に入った土地が見つかったらすぐに購入できるよう、以下のチェックリストをもとに準備を整えておきましょう。

● 住宅ローンの仮審査が通っているか
●  土地と建物取得に関する資金計画を立てているか
●  建物の間取りプランができているか

住宅ローンは、本命以外の土地でも仮審査に申請できます。契約前に仮審査が必要になるケースもあるため、事前に審査をしておくと安心です。

土地を購入するためにいくらかけられるのか、あらかじめ予算を把握しておく必要があります。土地購入の予算を考えるために、まずは住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」を指標として、土地の価格相場を確認しましょう。

2023年度の調査内容によると、土地付き注文住宅を購入したケースのうち、土地取得費の全国平均は1,497.6万円。敷地面積の平均は249.9㎡（75.59坪）だったため、土地購入費用の坪単価とすると約19.8万円／坪と分かります。ただし、この金額はあくまでもフラット35利用者の全国平均です。土地を購入する地域や面積によって土地の価格も異なるでしょう。

そのため、相場ではなく自分の状況に合わせた予算をしっかり立てておくことが大切です。一般的に、土地付き注文住宅を購入する際の予算は年収の約5～6倍が目安とされています。ただし、家づくりにかけられる総額が同じでも、土地購入にだけ予算を割いてしまうと、建物価格にかける費用が圧迫され、満足いくマイホームが叶えられません。自身の世帯年収を踏まえて、家づくりにかけられる予算から土地購入に適した価格を考えてみましょう。

＞＞参考コラム：注文住宅の価格・費用相場は？土地あり・なしでどう変わる？ 内訳や予算別の住宅イメージも

注文住宅を建てるにあたって、土地を所有していない限り、土地探しは避けては通れません。しかし、土地探しが長期化して、家づくりのステップになかなか進めないというケースも少なくありません。そのため、ポイントを押さえたうえで、土地探しするのがおすすめです。

土地探しをスムーズに進めるためには、あらかじめ条件を整理しておくことが大切です。まずは、エリアと予算を決めて、希望条件に優先順位をつけたうえで土地探しを進めましょう。

エリアによって、通勤・通学の利便性や買い物施設・公共施設といった住環境だけでなく、街の特徴や雰囲気が異なります。環境や利便性からエリアを決めたら、具体的な広さや安全面など、条件を絞り込んでいきましょう。

このように、条件を決めても100点満点の土地と出会えないかもしれません。そのため、100点の土地を「探す」のではなく、70～80点の土地の中から「選ぶ」ことを意識し、買い手がつく前に決断するようにしましょう。

＞＞参考コラム：注文住宅を建てたい！土地探しに大切な3つのポイントや注意点を解説

土地を購入するためには、大きな金額が必要になります。しかしながら、家づくりのための土地を購入する買主は、不動産の知識が十分にないケースが少なくありません。そのため、土地を購入する前に知識を身につけておくことが大切です。

宅地建物取引業法では、不動産に関する知識が不十分な買主を守るために、契約成立前に買主へ重要事項説明をしなくてはいけないと定められています。重要事項説明では、取引物件に関する事項や取引条件に関する事項として、宅建士から以下のような内容を説明されます。

● 登記簿上の土地情報
●  法令等による制限
●  土地の告知事項
●  水害ハザードマップにおける所在地 など

●  購入代金以外にかかる費用
●  手付解除やローン解除
●  損害賠償や違約金 など

買主を守るための重要事項説明とはいえ、難しい専門用語が多く出てくるでしょう。しかし、疑問を残したまま契約するとトラブルになる恐れもあります。そのため、あいまいなままに契約を進めるのではなく、疑問点は都度解決しておくことが重要です。

また、税金以外にも手付金や不動産会社へ支払う仲介手数料が発生します。仲介手数料は土地価格の約3％＋6万円に消費税を含めて算出します。税金や手数料で数十万円とかかることも少なくありません。そのため、土地にかかる費用がかさんで建物にお金がかけられないという事態に陥らないよう、税金や手数料の理解を深めてコストを把握しておきましょう。

参考元：国土交通省｜不動産市場整備：土地の取得に係る税制の概要（参考）
参考元：国税庁｜建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置

＞＞参考コラム：注文住宅の購入には諸費用がかかる！項目や費用の目安を知っておこう

土地を購入するための契約は、重要事項説明を受けた後、売買契約・手付金の支払いと進みます。売買契約後、住宅ローンの本審査・金銭消費貸借契約を行い、決済完了後引き渡しとなります。

土地購入でトラブルにならないために、契約書でチェックしたい重要なポイントは以下の4つです。

● 土地面積
● 引き渡し時期
● 手付金の額や支払い条件
● 契約解除

土地を購入する場合、用いる面積の種類によって売買代金の算出方法が異なります。1つは土地の登記簿にある表示面積から算出した「公募売買」。もう1つは契約前に測定した土地面積から算出する「実測売買」です。実測売買をする場合は、専門家が測定するコストが発生するため、公募売買での取引が一般的です。しかし、登記簿に記載されている土地面積と、実際の土地面積が大きく異なると、トラブルになるケースもあります。そのため、契約書では、土地の算出方法を確認しておきましょう。

土地購入の際には、税金や手数料以外にも、土地代の支払いに先立って手付金がかかります。手付金には主に以下の3種類があります。

●  証約手付 … 売買契約を保証する手付金
●  解除手付 … 売主・買主お互いに契約解除権を認める手付金
●  違約手付 … 債務不履行時の違約金

手付金は土地価格の5～10％ほどが目安です。一般的に、売買契約を結ぶ日に手付金を現金で支払います。性質上は土地代とは別とされていますが、多くの場合は決済のタイミングで土地代から手付金額を差し引いて残金を清算します。

土地の売買契約後、住宅ローンの本審査へと移ります。住宅ローンの本審査に必要な書類は、運転免許証や保険証などの本人確認書類や源泉徴収票、所得証明書、実印や印鑑証明書などさまざま。金融機関によっても必要書類は異なるため、あらかじめ必要な持ち物の確認が必要です。

住宅ローンの本審査が通ったら、金銭消費貸借契約（金消契約）に進みます。金消契約とは、住宅ローンの借主と金融機関との間で締結する契約のこと。金消契約を結ぶことで融資が正式に決定し、土地代の残金を支払い、引き渡しへと進みます。

＞＞参考コラム：住宅ローンの審査から借入までを解説！通過の基準やローンの選び方も

土地を購入し、マイホームを設けた場合、確定申告によって税制上の優遇措置が受けられる場合があります。ここから詳しく確認していきましょう。

基本的に、土地を購入したからといって、確定申告が必要になるわけではありません。しかし、住宅ローンの返済期間や床面積など一定の条件を満たせば、確定申告で所得税が減税される「住宅ローン控除」が受けられます。

住宅ローン控除を受けるためには、さまざまな要件を満たさなくてはなりません。とくに、2024年1月以降、建築確認を受けた新築住宅の場合は省エネ基準適合が要件に含まれているので注意が必要です。

R+houseネットワークの工務店では、省エネ基準を上回るZEH基準での家づくりを推奨しています。住宅ローン控除の要件を満たせるだけでなく、高断熱・高気密の家で、一年中快適な住まいを実現可能です。

住宅ローン控除を受けるためには、入居後初年度に確定申告が必要です。2年目以降は年末調整で住宅ローン控除の申請ができるため、確定申告の必要はありません。

住宅ローン控除を受けるための確定申告に必要な書類は、以下のとおりです。

【必要書類】
●  確定申告書
●  免許証・住民票・マイナンバーカードなど本人確認書類の写し
●  源泉徴収票
●  住宅ローンの年末残高等証明書
●  住宅ローン控除額の計算明細書
●  土地と建物の登記事項証明書
●  建築工事請負契約書・不動産売買契約書の写し

確定申告は、2月16日から3月15日ごろまでに期間が定められています。2025年は2月17日（月）から3月17日（月）の1ヶ月間が確定申告期間でした。この期間に確定申告を忘れてしまうと、住宅ローン控除が受けられないのでは思うかもしれません。しかし、5年以内であれば還付申告が可能です。そのため、確定申告を忘れてしまったとしても、なるべく早く申告するようにしましょう。

参考元：国税庁｜No.2024 確定申告を忘れたとき

土地の価格は、エリアによって大きく差があります。参考までに、2024年度都道府県地価調査を見てみましょう。地域ごとの住宅地の価格平均は以下のとおりです。

このように地域によって大きな差がありますが、都道府県ごとに土地価格は大きく異なります。土地価格が最も高いのは東京都の約142万円／坪。このように、土地価格が高い都道府県が含まれる地域は、土地価格の平均価格が高くなる傾向にあります。一方で、最も安い秋田県の土地価格は約4.4万円／坪と、地域によって大きな差があります。

住んでいる都道府県の平均土地価格が知りたい方は、国土交通省の都道府県地価調査をチェックしてみると良いでしょう。

参考元：国土交通省｜地価・不動産鑑定：令和６年都道府県地価調査（都道府県別・用途別平均価格）

＞＞参考コラム：注文住宅の坪単価とは？坪・㎡（平米）の広さの目安を解説！

土地を購入して注文住宅を建てるとなると、大きな金額が動きます。しかしながら、不動産に関する知識が十分ではないお施主様も多いため、不安を抱えながら土地購入や家づくりをするケースも多いでしょう。

R+houseネットワークの工務店では、家づくりのプロとして土地探しのお手伝いもしています。専門知識が必要になる水道・ガスの引き込み状況や建ぺい率といった各種規制、地盤の強度など、土地選びで見えにくい点をプロの目線でチェック。そのうえで、家を建てることを現実的に考えながら、広い視野を持ってアドバイスしています。不安を解消したうえで注文住宅の家づくりを進めたい方は、R+houseネットワークの工務店にお気軽にご相談ください。

＞＞土地購入など家づくりに関する疑問にお答えします！R+houseネットワークの個別相談会のお申込みはこちら